"Đóng băng" giao dịch nhà ở chỉ là tạm thời

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam

 - Theo Thứ trưởng, đâu là nguyên nhân mà từ “bong bóng BĐS” được nhắc đến nhiều trong thời gian gần đây?

Khái niệm "bong bóng" trong kinh tế được dùng để chỉ một tình huống của thị trường mà một loại hàng hóa có quá nhiều người kỳ vọng giá cả của nó sẽ tăng cao trong tương lai, nên đã tham gia mua, đầu cơ làm cho giá của loại hàng hóa đó tăng cao đến mức vô lý trong thời gian ngắn, khi lợi nhuận kỳ vọng không còn hoặc lãi suất tăng cao, thị trường sụt giảm mạnh về giá cả và giao dịch sẽ xảy ra hiện tượng được gọi là "bong bóng vỡ". Từ "bong bóng" kinh tế cũng chỉ được sử dụng khi nó gây tác động tiêu cực lên nền kinh tế, gây thiệt hại một khối lượng của cải lớn làm bất ổn kinh tế kéo dài của một quốc gia, thậm chí trên bình diện quốc tế. 

Hiện nay, với việc mạnh tay thắt chặt tín dụng, các ngân hàng có thể giảm nhanh dư nợ cho vay BĐS song đồng nghĩa với việc tăng tỷ lệ nợ xấu, nợ khó đòi đối với các khoản vay trước đó.

Đến nay, vốn tự có của các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực BĐS rất hạn chế, nguồn vốn để triển khai dự án chủ yếu là vốn vay ngân hàng, hành lang pháp lý cho các công cụ tài chính trên thị trường BĐS chưa hoàn thiện nên chưa tạo ra được nguồn cung dồi dào về tài chính cho thị trường này mà theo quy định, dự án phải xây xong móng mới được huy động vốn.

Nếu không tiếp tục được “bơm” thêm vốn, công trình sẽ bị bỏ dở, dự án không được hoàn thiện và không có sản phẩm để bán, doanh nghiệp cũng không thể thu hồi vốn, trong khi nợ cũ vẫn tồn đọng nên khó có đủ tiền trả nợ vay ngân hàng.

- Nhiều ý kiến cho rằng tại Việt Nam, “bong bóng” BĐS sắp “vỡ”. Liệu có xảy ra tình trạng này, thưa Thứ trưởng? 

Ở Việt Nam, tỷ lệ BĐS để giao dịch còn nhỏ so với thị trường BĐS phi hàng hóa, nhất là trong lĩnh vực nhà ở. Theo thống kê, trong khoảng 85 triệu m2 sàn nhà ở xây mới năm 2010, chỉ có khoảng 30% là nhà ở do doanh nghiệp kinh doanh BĐS đầu tư để bán ra thị trường, còn lại 70% là nhà ở do người dân tự xây để phục vụ nhu cầu ở của bản thân hộ gia đình, không tham gia thị trường và được xây dựng bằng tiền tiết kiệm, ít vay vốn từ ngân hàng.

Dư nợ cho vay tín dụng trong lĩnh vực BĐS trong những năm vừa qua cũng chỉ chiếm từ 9 - 10% tổng dư nợ toàn hệ thống tín dụng, ngân hàng, trong đó, dư nợ xấu của tín dụng BĐS chiếm khoảng 2% tổng dư nợ kinh doanh BĐS, tương đương mức nợ xấu của toàn hệ thống tín dụng ngân hàng. 

Khi thắt chặt tiền tệ thì tất yếu thị trường BĐS cũng như các ngành sản xuất khác gặp nhiều khó khăn nhất định, tương tự thời điểm năm 2008 nhưng sẽ hồi phục và vượt qua cùng với việc giải quyết vấn đề lạm phát và tăng trưởng trở lại của nền kinh tế trong nước và thế giới… Mặt khác, thị trường BĐS thứ cấp ở nước ta hầu như chưa có, chưa hình thành hệ thống quỹ đầu tư tín thác BĐS để bán chứng chỉ quỹ ra công chúng, mới có sự hoạt động của một số Quỹ đầu tư của nước ngoài, nhưng chủ yếu là tham gia đầu tư trực tiếp vào các dự án kinh doanh BĐS.

Đến nay, giá BĐS đã giảm song vẫn còn cao hơn tháng 1/2010 và có xu hướng giảm chậm. Trên thực tế, giá bán còn cao hơn nhiều so với giá thành. Các doanh nghiệp BĐS về cơ bản vẫn có khả năng trả nợ. Còn về trung và dài hạn, tiềm năng và nhu cầu BĐS, nhất là nhà ở còn rất lớn. Để phấn đấu đạt mục tiêu nâng diện tích bình quân nhà ở đầu người lên 25 m2/người vào năm 2020, bình quân mỗi năm trong 10 năm tới phải xây dựng mới khoảng 100 triệu m2 sàn nhà ở. Vì vậy, hiện tượng "đóng băng" giao dịch nhà ở thương mại hiện nay cũng chỉ là tạm thời hoặc ở những phân khúc thị trường nhất định. 

- Như vậy, khó khăn của thị trường BĐS hiện nay là không đáng lo ngại? 

Nói như vậy không có nghĩa là thị trường BĐS của nước ta không tiềm ẩn rủi ro của bong bóng BĐS, nhất là "bong bóng giá nhà ở". Những động thái bùng phát về giá và lượng giao dịch trong thời gian ngắn tại TP.HCM năm 2007, giảm giá bắt đầu từ năm 2008 và hiện nay vẫn chưa hồi phục; hiện tượng tương tự xảy ra tại Hà Nội vào năm 2009 - 2010 và đang có dấu hiệu của sự sụt giảm; mức giảm giá cao nhất tại TP.HCM có lúc đã tới 40 - 50% so với thời điểm cao nhất, khi lãi suất ngân hàng tăng cao và giảm lượng cho vay đã dẫn đến một số doanh nghiệp có năng lực tài chính hạn chế, các nhà đầu tư cá nhân phải gánh chịu thua lỗ.

Việc thua lỗ cũng chỉ ảnh hưởng đến giới đầu tư BĐS chuyên nghiệp và loại hình BĐS cao cấp, hơn nữa đa số người dân bình thường ít vay ngân hàng để mua nhà và mặt bằng thu nhập còn thấp không đủ khả năng mua trả góp, cho nên sự thua lỗ nếu có chỉ diễn ra trong diện hẹp, ít ảnh hưởng đến sự thua lỗ, mất mát tài sản của hệ thống tài chính ngân hàng và không làm ảnh hưởng đến nền kinh tế nên chưa thể coi là đổ vỡ do “bong bóng BĐS”.

Tuy vậy, những cơn sốt giá nhà ở vừa qua đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường, dẫn đến các doanh nghiệp đã ồ ạt đầu tư phát triển BĐS, kể cả các doanh nghiệp không có kinh nghiệm và năng lực tài chính yếu; dư nợ cho vay các dự án BĐS tăng nhanh trong thời gian vừa qua; việc cấp phép phát triển dự án tại các địa phương cũng khá dễ dãi, thậm chí nhiều địa phương cấp phép dự án nhà ở với quy mô lớn tại những nơi chưa đáp ứng điều kiện hạ tầng kỹ thuật và xã hội đủ để phục vụ cho những nhu cầu tối thiểu về nơi ở.

Các dự án phân lô, huy động vốn tràn lan tạo nên nguồn cung ảo trên giấy tăng vọt và hỗn loạn thông tin dự án trên thị trường, tạo nên những đô thị bỏ hoang, lãng phí đất đai, nguồn lực của xã hội, người mua phải trả tiền thật trong khi nhà không có và không biết khi nào sẽ có hoặc có nhà nhưng không thể ở, không thể sử dụng. Các ngân hàng cho vay phát triển những dự án loại này cũng sẽ tiềm ẩn nguy cơ mất vốn rất cao gây nên sự bất ổn của hệ thống tài chính và nền kinh tế.

Bởi vậy, chính sách tài chính, tiền tệ cần phải rất linh hoạt, cần phân loại cho vay để làm tăng tính thanh khoản cho một số phân khúc hàng hoá của thị trường BĐS như: các dự án sắp hoàn thành có giá bán trung bình, dự án nhà ở thu nhập thấp, nhà ở công nhân, sinh viên...

(Theo Huyền Ngân/Thời báo kinh tế VN)