1. Bất động sản lao dốc

Ở tất cả các phân khúc, thị trường bất động sản đã có sự giảm mạnh về giá. Trong khi đó thị trường khó khăn, nguồn cung tiếp tục tăng càng tạo nhiều áp lực cho chủ đầu tư.

Ở phân khúc văn phòng cho thuê, nhiều tòa nhà mới đi vào hoạt động, tỷ lệ trống cao không chỉ đối với các dự án mới ở khu vực ngoài trung tâm mà ngay cả những khu vực nội thành từ trước đến nay đắt khách nhưng hiện vẫn trong tình trạng thừa mặt bằng. Chính vì thế, khách hàng luôn được “chiều” bằng hàng loạt chương trình ưu đãi, khuyến mại. Nhiều tòa nhà cho thuê dài hạn tới 20, 30 thậm chí 50 năm với giá ưu đãi. Mặc dù vậy, để lấp đầy diện tích cho thuê không phải là chuyện một sớm một chiều, nó phụ thuộc nhiều vào nền kinh tế và “sức khỏe” của mỗi doanh nghiệp.

Căn hộ để bán cũng trong tình cảnh thê thảm, khi nguồn cung căn hộ tăng, khách hàng không còn hấp dẫn với loại hình hợp đồng góp vốn hay đóng tiền theo tiến độ. “Khuyến mãi, chiết khấu” thậm chí là “bán tháo” là những cụm từ được người ta nhắc tới đối với phân khúc này. Tại TP HCM, một số dự án đã chấp nhận bán lỗ so với giá chào bán ban đầu để có khách hàng. Mới đây, một số chủ đầu tư tại Hà Nội cũng đã “nổ phát súng” đầu tiên về làn sóng giảm giá căn hộ. Trong tình cảnh như vậy, nhiều chủ đầu tư đang “ngồi trên đống lửa” khi thời hạn giao nhà đã tới mà tiến độ dự án vẫn còn “dậm chân tại chỗ” vì thiếu vốn.

Còn đối với phân khúc đất nền cũng không có tín hiệu khả quan. Tại Hà Nội vào dịp đầu năm 2011, có cơn sốt đất ở Sóc Sơn, Đông Anh nhưng ngay sau đó không lâu đã xẹp. Nhiều nhà đầu tư "đi tắt đón đầu" đang rơi vào tình trạng "khốn khổ" vì chưa thể rút vốn chạy khỏi thị trường. Đất nền dự án sau khi bị đẩy giá lên cao giờ đã giảm giá không phanh, nhiều dự án giá chỉ còn bằng một nửa so với thời điểm năm ngoái. Nhiều nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận bán lỗ để cắt vốn nhưng không thoát khỏi cảnh “để thì thương vương thì tội”.

2. Thông qua quy hoạch chung thủ đô

Bản quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn 2050 được Thủ tướng Chính phủ chính thức phê duyệt vào tháng 7/2011. Việc Thủ tướng phê duyệt đồ án Quy hoạch Thủ đô đúng vào thời điểm thị trường bất động sản Hà Nội đang lâm vào khó khăn được kỳ vọng sẽ là một liều thuốc kích thích thị trường vượt qua cơn bạo bệnh.

Tuy nhiên, với một đồ án mà thời gian thực hiện được nới dài đến năm 2030, tầm nhìn 2050, tức là từ nay đến đó có hàng chục năm để cơ quan chức trách triển khai đồ án, thì với không ít người, đồ án Quy hoạch Thủ đô dù đã được thông qua, song tác động và mức độ ảnh hưởng của nó đến thị trường bất động sản, đặc biệt là trong ngắn hạn cũng không quá lớn như nhiều kỳ vọng.

Xưa nay giới đầu tư bất động sản vẫn có tâm lý đầu tư theo đám đông, bầy đàn. Do đó, có nhiều khu vực chưa có quy hoạch rõ ràng họ vẫn ném tiền vào đó để rồi rốt cuộc phải nếm trái đắng.

3. Bất động sản xếp vào nhóm phi sản xuất

Sau khi được xếp vào nhóm phi sản xuất, thị trường bất động sản đã gặp nhiều khó khăn do thiếu nguồn vốn từ ngân hàng. Theo Nghị quyết 11 của Chính phủ, các lĩnh vực phi sản xuất (bất động sản, chứng khoán, tiêu dùng) sẽ bị kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng và tỉ trọng dư nợ cho vay so với năm 2010. Nhiều cơ quan ngành xây dựng, hiệp hội ngành nghề và doanh nghiệp liên tục kêu cứu.

Tháng 11 vừa qua, NHNN đã mở cơ chế cho các tổ chức tín dụng loại trừ 4 nhóm có nhu cầu vay vốn thuộc lĩnh vực BĐS ra khỏi tỷ trọng tín dụng phi sản xuất. Tiếp đó, Thủ tướng đã ban hành Chỉ thị 2196, trong đó có thông điệp về việc mở biên độ cho tín dụng cho vay bất động sản bằng các giải pháp thúc đẩy xây dựng nhà ở xã hội, cho vay mua nhà với người thật sự có nhu cầu…

Quyết định này phần nào đã mở ra một lối thoát cho doanh nghiệp BĐS và ngân hàng, tuy nhiên, tác dụng tới thị trường bất động sản vẫn còn phải chờ thời gian.

4. Nguồn vốn bị thắt chặt

Kinh tế khó khăn, chứng khoán ảm đạm, vàng “sốt”, tín dụng bất động sản bị siết chặt đó là những yếu tố tác động mạnh tới thị trường bất động sản. Theo đánh giá của các chuyên gia, hiện có ba nguồn vốn phổ biến được huy động cho thị trường bất động sản gồm vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng và huy động từ khách hàng.

Khi Ngân hàng Nhà nước có chủ trương siết chặt kênh tín dụng cho bất động sản, các doanh nghiệp địa ốc buộc phải huy động từ các nhà đầu tư thứ cấp thông qua các hợp đồng góp vốn. Điều này đã tạo nhiều rủi ro đẩy về phía khách hàng.

Những chủ đầu tư sức yếu về vốn vẫn “muốn ra gió lớn” ngay lập tức bị “bệnh”, dự án đình trệ, doanh nghiệp có nguy cơ phá sản, khách hàng khiếu kiện. Bài toán vốn luôn gây đau đầu cho nhà đầu tư.

5. Tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng

Năm 2011 cũng là năm mà nhiều vụ tranh chấp khiếu kiện giữa khách hàng và chủ đầu tư tăng cao. Hàng loạt vụ khiếu nại, kiện cáo giữa khách mua căn hộ chung cư và chủ đầu tư đang rộ lên tại TP HCM. Các tranh chấp đều liên quan đến việc chậm tiến độ dự án, bán nhà bằng USD, chất lượng dự án được bàn giao kém, tài sản - diện tích chung riêng mập mờ, mức phí bất hợp lý...

Nhiều tòa nhà ở hai miền Nam Bắc như Keangnam, Golden Westlake, Quốc Cường Gia Lai 1... gặp rắc rối lớn trong năm 2011. Không tìm được tiếng nói chung, nhiều chủ đầu tư có nguy cơ hầu tòa.

6. FDI vào bất động sản giảm mạnh

Năm 2011, lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đã có sự chuyển dịch mạnh mẽ từ lĩnh vực bất động sản sang lĩnh vực chế biến chế tạo. Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, 11 tháng năm 2011, lĩnh vực kinh doanh bất động sản có tổng số vốn FDI đăng ký cấp mới và tăng thêm là 464,13 triệu USD, chiếm 3,7% tổng vốn đầu tư. Đây là con số thấp kỷ lục trong vòng 5 năm qua, từ vị trí đầu bảng nhiều năm liền đã “tụt” xuống xếp thứ tư về thu hút FDI.

Tình hình thị trường bất động sản đóng băng và vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục đã khiến các quỹ đầu tư ngày càng đuối sức và gặp nhiều khó khăn về hiệu quả kinh doanh. Để cắt lỗ, nhiều quỹ buộc phải chọn giải pháp bán dự án nhằm tái cấu trúc danh mục đầu tư.

7. Làn sóng M&A

Trong bối cảnh tình hình kinh tế khó khăn, việc mua bán, sáp nhập (M&A) các dự án bất động sản sẽ là xu thế tất yếu. Nhiều chuyên gia nhận định, hoạt động này sẽ phát triển mạnh trong thời gian tới.

Nếu như trước đây, các chủ đầu tư thường hạn chế phụ thuộc vào hỗ trợ tài chính từ phía các ngân hàng, thì hiện tại, các dự án lại sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao. Tuy nhiên, hiện có khá nhiều lựa chọn giúp chủ đầu tư bổ sung nguồn vốn để tiếp tục triển khai các dự án mà không cần tới vay vốn từ ngân hàng nếu tìm được đối tác phù hợp. Những lựa chọn này bao gồm việc bán toàn bộ dự án cho bên thứ ba, tìm kiếm đối tác góp vốn, bán nhà ở với số lượng lớn, hoặc bán khu thương mại và văn phòng theo sàn. Nhiều chủ đầu tư Việt Nam đang nắm giữ các quỹ đất lớn và có thể bán một phần cho các bên thứ cấp để huy động vốn xây dựng các dự án khác.

8. Nhiều dự án bị rút giấy phép

Không thu xếp được vốn, không có năng lực thực hiện hay không thể chuyển nhượng, nhiều doanh nghiệp đành chấp nhận để dự án cỏ mọc um tùm. Hàng loạt dự án lớn đã bị các địa phương thu hồi hoặc bị “dọa” thu hồi nếu chậm tiến độ.

Một trong những lý do khiến nhiều dự án đầu tư bị kéo dài thường được chủ đầu tư lấy nê do khủng hoảng kinh tế, khiến việc thu xếp vốn gặp nhiều khó khăn. Nhưng theo các chuyên gia kinh tế, các dự án xin cấp phép ồ ạt vào thời gian trước, nay chậm triển khai phần nhiều đều liên quan tới năng lực nhà đầu tư.

Không ngoại trừ nhiều chủ đầu tư xin cấp phép là nhằm mục đích giữ đất, rồi tìm đối tác bán lại dự án. Trong khi đó, để có mặt bằng sạch cho nhà đầu tư, nhiều địa phương đã phải tổ chức di dân, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng, việc dự án bị “treo” tiến độ đã làm ảnh hưởng không nhỏ tới đời sống của hàng trăm hộ dân bị mất đất, ngân sách nhà nước phải chi hàng trăm tỉ đồng đầu tư hạ tầng, giờ để cỏ mọc.

9. Bất động sản vùng ven rầm rộ chào hàng

Hết đất trung tâm, nhiều doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư đất vùng ven. Ăn theo hạ tầng, giao thông cùng với những lời mời chào hấp dẫn về mức giá rẻ, đất vùng ven được quảng cáo như là một sản phẩm bất động sản hấp dẫn.

Tại miền Nam, Sau Bình Dương và Đồng Nai, đến lượt Long An trở thành điểm nóng được các doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh địa ốc TP HCM chọn làm đất hứa. Còn khu vực miền Bắc, những tỉnh ven đô như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hà Nam, Thái Nguyên đang được doanh nghiệp bất động sản chú ý tới.

10. Nhà giá thấp cũng ế

Trái ngược với cảnh chen lấn, rồng rắn xếp hàng đăng ký mua nhà trước đây, hiện một số dự án nhà dành cho người thu nhập thấp đang rơi vào cảnh “nghìn căn hộ, chục người mua”. Có chủ đầu tư còn tặng khuyến mại cho khách mua nhà giá thấp.

Theo các chuyên gia trong ngành xây dựng, ngoài lý do giá nhà khá cao, thì một nguyên nhân khác là hầu hết các dự án nhà thu nhập thấp đều ở những vị trí, địa điểm quá xa trung tâm, nơi làm việc của những người có nhu cầu mua nhà.